Artykuł opublikowany na stronie n-portal w dniu 2009–01-29
Jaki jest rynek nieruchomości widzi każdy, kto chce sprzedać mieszkanie lub działkę. Zbywających jest wielu, dlatego poszukujący mogą wybierać w ofertach, jak w ulęgałkach. Spora grupa ludzi wstrzymuje się przed nabywaniem nieruchomości w oczekiwaniu na znaczące spadki cen. Wiele transakcji nie doszło do skutku po tym, jak na wieść o kryzysie finansowym na rynkach światowych, banki wycofały się z przyrzeczonych już kredytów. Po przeszacowaniach na rynku międzybankowym sytuacja powinna jednak wrócić do normy w kredytowaniu nieruchomości, o ile Skarb Państwa nie będzie skuteczniej konkurował w pożyczaniu w zamian za obligacje.
Czytając liczne „ekspertyzy” prasowe poparte mniej czy bardziej wiarygodnymi wywodami, można dojść do wniosku, że rynek znacznie spadł. To widać w artykułach i danych statystycznych, jednak oglądając oferty w Internecie nie odnosi się już takiego wrażenia.
-Aby ocenić sytuację na rynku nieruchomości, należy uwzględnić mnóstwo parametrów; to jest zawsze rynek konkretnych nieruchomości, z ich zaletami i wadami. Tymczasem licznie pojawiają się komentarze prasowe, mające charakter uogólnień (ceny spadają, ceny rosną), które mogą działać na zasadzie samospełniającej się przepowiedni i w sposób negatywny wpływać na zachowania kupujących i sprzedających. – tłumaczy Waldemar Oleksiak z Emmerson Nieruchomości.
Jedno jest pewnie, obecnie mamy do czynienia z urealnieniem cen przeszacowanych w okresie boomu i z rynkiem kupującego. To właśnie zainteresowanie zakupem stawiają teraz wymagania i oczekują elastyczności sprzedających.
O to jaki naprawdę jest rynek nieruchomości w okolicy Warszawy i w samej Warszawie spytaliśmy pod koniec roku 2008 specjalistów z renomowanych agencji nieruchomości, zrzeszonych w Warszawskim Stowarzyszeniu Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Co mówią o rynkach lokalnych fachowcy?
Ursynów, Piaseczno, Tarczyn
Pośrednicy w obrocie nieruchomości, działający na tym obszarze, wyraźnie odczuli pod koniec roku 2008 spadek liczby klientów kupujących. Pomimo tego, ceny transakcyjne nie spadły, kształtują się w przedziale 180–300zł/m2 (Piaseczno, Tarczyn). Na Ursynowie zaś dochodzą do 2000 zł za m2. Korekcie uległy tylko te oferty, które były zawyżone w momencie zgłoszenia do sprzedaży.
- Nic się nie zmieni do jesieni 2009. Chyba, że poprawi się polityka kredytowa- komentuje sytuację Włodzimierz Szczepański z agencji Bracia Szczepańscy. Obniżki ofert są tylko w granicach negocjacji tzn. 5%. A klienci, zachęceni informacjami “specjalistów” zapraszanych do telewizji, czekają na rabat w wysokości 20–25%- dodaje.
Wzrosło zainteresowanie wynajmem mieszkań. To deska ratunkowa dla wszystkich tych, których przez zaostrzenie warunków kredytowania, nie stać na zakup własnej nieruchomości.
Pośrednicy zauważyli także zmianę sposobu finansowania transakcji. Coraz więcej klientów deklaruje posiadanie środków własnych, co stanowi dobrą kartę przetargową przy negocjacji ceny zakupu, przyspiesza bowiem jego przebieg. Wydłużył się również proces decyzyjny, ponieważ klienci podejmują decyzje o inwestycji bardziej rozsądnie.
Nie obserwujemy pojawienia się tzw. okazji, właściciele mimo wszystko nie chcą opuszczać cen, posiadanych przez siebie nieruchomości. Poza tym najatrakcyjniejsze propozycje nie straciły nic na wartości, pomimo że ich cena jest wyższa od średniej na danym terenie. Np. Atrakcyjna działka w miejscowości Henryków Urocze, może znaleźć nabywcę za kwotę 290 zł/m2, podczas gdy średnia cena transakcyjna w tej miejscowości to ok. 250zł/m2 – tłumaczy Paweł Majewski z biura nieruchomości Eurodomy.
Raszyn, Janki, Nadarzyn
Rynek nieruchomości w tym rejonie również uległ osłabieniu, zwłaszcza jeśli chodzi o transakcje typu kupno/sprzedaż. Wzrosło za to zainteresowanie klientów indywidualnych oraz firm najmem mieszkań, domów i powierzchni magazynowych. Przedsiębiorstwa przenosząc się z centrum Warszawy do lokali, ulokowanych na jej obrzeżach, mogą bowiem sporo zaoszczędzić. Ceny działek pod zabudowę jednorodzinną w gminie Raszyn rozpoczynają się od 250 zł/m2, a za te najlepiej położone kupujący muszą zapłacić 800 zł za m2. W okolicach Nadarzyna grunty kosztują od 150 zł/m2 do 300 zł/m2. Pośrednicy podkreślają, że nie odnotowują drastycznych spadków cen domów i gruntów, w przeciwieństwie do mieszkań, które potaniały o 10–20%.
Jeżeli, ktoś musi sprzedać nieruchomość, to owszem obniża cenę. Jeżeli nie ma konieczności sprzedaży, to obniżki nie są zauważalne. Właściciele wolą poczekać z transakcją. Klienci, którzy noszą się z zamiarem kupna nieruchomości, również odwlekają w czasie podjęcie ostatecznej decyzji, licząc na spadek cen – mówi Tomasz Kołodziejczyk z Expon Nieruchomości.
W rejonie tym sprzedają się głównie domy i mieszkania z niższej półki cenowej. Drogie i luksusowe nieruchomości nie cieszą się zainteresowaniem klientów. Pośrednicy szacują, że w najbliższych miesiącach nastąpi przetasowanie rynku, to znaczy spadną ceny ofert, które ze względu na położenie lub niską jakość nie znajdują nabywców. Natomiast nieruchomości, ulokowane w ładnej okolicy, z dobrą komunikacją i infrastrukturą nie będą spadać na wartości, gdyż jest ich w dalszym ciągu za mało. Osoby, posiadające wkład własny i chcące zainwestować w nieruchomości, mogą znaleźć w tej okolicy tak zwaną „okazję”.
Pojawiło się więcej okazyjnych ofert, ponieważ ludzi nie stać na spłacanie rat kredytu, zaciągniętego na mieszkanie. Ratują się w ten sposób przed komornikiem – tłumaczy Klaudia Borkowska z Agencji Nieruchomości Claudia.
Agenci nieruchomości podkreślają, że jeśli właściciel chce sprzedać nieruchomość, musi wykazać się elastycznością w dostosowaniu się do nowych warunków.
Łomianki i okolice
Po okresie zastoju, związanego z wybuchem światowego kryzysu finansowego, na rynku pojawiła się grupa klientów, którzy poszukują okazji. A te, według pośredników działających na terenie Łomianek, się zdarzają.
Na rynku nastąpiły istotne zmiany. Jedna z nich- to rozchwianie rynku. Już niewiele osób jest w stanie stwierdzić, jaka cena jest ceną atrakcyjną. Pojawiły się nawet propozycje bardziej, niż atrakcyjne. Jednak korzystają z nich jedynie ci, którzy maja gotówkę. – mówi Maria Modzelewska – Myślińska z Agencji Korab.
To rozchwianie rynku spowodowało, że właściciele nieruchomości są bardziej skłonni do negocjacji cen, dzięki czemu można uzyskać upusty wyższe, niż standardowe 5%.
Jeśli sprzedający postanowią sztywno utrzymywać cenę na poziomie sprzed roku, to będą mieli dwa wyjścia. Albo zostać właścicielem niechcianej nieruchomości, albo zredukować jej cenę do poziomu rynkowego. W przypadku cen ciągle wygórowanych, będzie musiała mieć miejsce korekta- tłumaczy Joanna Lebiedź – właścicielka biura Lebiedź Nieruchomości.
Ceny gruntów budowlanych w najbardziej prestiżowej części Łomianek – Dąbrowie jeszcze niedawno wahały się w granicach 800–1300 zł/m2. Teraz jest to wydatek rzędu od 400 do 1400 zl/ m2. Zmniejszenie liczby klientów wpłynęło na pojawienie się bardzo atrakcyjnych lokalizacyjnie gruntów.
To wszystko doprowadziło do powstania gry spekulacyjnej. Liczna grupa osób próbuje ulokować posiadaną gotówkę w nieruchomościach, położonych w dobrych lokalizacjach. Moment na to jest doskonały. Ceny są rozsądne, wybór dość duży, a ryzyko minimalne.
To znakomity czas dla wytrawnych graczy znających ekonomie rynku nieruchomości. Z dużym prawdopodobieństwem można powiedzieć, że zainwestowane w ten sposób pieniądze przyniosą wielokrotnie większy zysk, niż lokata w banku – szacuje Maria Modzelewska – Myślińska
Targówek, Ząbki, Marki, Białołęka
W pierwszej połowie 2008 roku większość kupujących nieruchomości w tych rejonach posiłkowała się kredytami. Teraz, kiedy klienci mają problemy z ich uzyskaniem, wstrzymują się z podejmowaniem decyzji o zakupie. Doprowadziło to do zwiększenia dynamiki na rynku wynajmu nieruchomości, gdzie ceny oferowane przez właścicieli lokali bywają wygórowane. Mimo to mieszkania 1 i 2 pokojowe znikają z ofert bardzo szybko. Najem pozwala bowiem przeczekać klientom okres zahamowania na rynku kredytów hipotecznych. Rozpiętość cenowa w gruntach w okolicach Białołęki wynosi od 500 do 1000 zł/m2, w Markach od 200 do 800zł/m2, a za działki budowlane w Ząbkach trzeba zapłacić 300— 800zł/m2.
Obniżki cen ofertowych sięgają ok. 8–10 % od ceny wyjściowej. Sprzedający wiedzą, że jeśli teraz nie uda im się znaleźć klienta, to za kilka miesięcy najprawdopodobniej będą mogli uzyskać za swoją nieruchomość jeszcze niższą cenę – szacuje Anna Barej-Rychert z Agencji Nieruchomości „Bródno” J.K. Sarnowscy. Oferty, uznawane za okazje cieszą się w szczególności zainteresowaniem osób posiadających środki własne lub uczestniczących w tzw. „transakcjach wiązanych( łańcuchowych) ”. Kryzys światowy i jego następstwa, w tym zahamowanie rynku w oczywisty sposób przełożył się na pracę pośredników.
Dla biur nieruchomości i pośredników, czyli osób zawodowo zajmujących się obsługą rynku nieruchomości niewątpliwie ten trudny czas będzie sprawdzianem. Na rynku zostaną tylko najsilniejsi – komentuje sytuację Anna Barej – Rychert
CENTRUM
W dobrych punktach komunikacyjnych, takich jak Centrum Warszawy czy tereny przy linii metra ceny mieszkań nie spadną drastycznie. Zwłaszcza jeżeli mamy do czynienia z nieruchomościami w nowym budownictwie, w kamienicach lub w prestiżowej okolicy. To samo dotyczy segmentu mieszkań jednopokojowych, które zawsze będą w cenie, łatwo je bowiem wynająć, bądź sprzedać. Spaść mogą za to ceny lokali w budynkach wybudowanych z wielkiej płyty, gdyż są one przewartościowane.
Okazji cenowych w centrum stolicy nie ma zbyt wiele.
Większości ludzi, którzy wystawiają mieszkanie na sprzedaż, niekoniecznie się spieszy (wiele ofert zostało ostatnio wstrzymanych do wiosny 2009). Wolą oni poczekać na lepszą dla nich koniunkturę na rynku, niż drastycznie obniżać ceny. Oczywiście wielu z nich stara się iść z duchem rynku (nawet chwilowym) i korygują ceny, ale to nadal jest zdecydowana mniejszość – mówi Sławomir Sadowski z Biura Obrotu Nieruchomościami Centrum.
Ciekawy sposób na obronę przed zwolnieniem rynku, spowodowanym kryzysem w USA, znaleźli deweloperzy. Rozszerzyli oni w ostatnim czasie swoją ofertę o odrestaurowanie kamienic i starszych budynków. Lokale takie cieszą się dużą popularnością głównie ze względu na prestiż i lokalizację, ale oferta skierowana jest tylko do osób zamożniejszych. Dlaczego?
Odrestaurowane kamienice w Centrum Warszawy i okolicach Starego Miasta to produkty z najwyższej półki. Ceny są tym wyższe, im jest lepszy stan budynku – mogą sięgać ponad 30 tys. zł za m2. Najbardziej wartościowe są budynki przedwojenne, zabytkowe, o ciekawej architekturze, gdzie zachowano zdobienia z czasów swojej świetności, np. Pałac Młodziejowskiego, za którego rewitalizację odpowiada spółka Mermaid czy też kamienice Ghelamco na Foksal. To doskonała lokata kapitału – wyjaśnia Andrzej Brochocki z Kancelarii Brochocki Nieruchomości.
Pożądane są też reprezentacyjne biurowce w rejonie ścisłego Centrum i budynki o najwyższym standardzie- tzw. powierzchnie klasy A. Cieszą się one dużą popularnością ze względu na renomę i lokalizację.
Pruszków, Grodzisk Mazowiecki, Żyrardów ….
Bliskość stolicy powoduje, że na podwarszawskim rynku nieruchomości występują podobne do warszawskich tendencje i zjawiska. Trzeba jednak zaznaczyć, że zachodzą one przy dużo niższych cenach oferowanych nieruchomości. Ograniczenie albo odmowa udzielenia kredytu utrudniły wielu klientom, zwłaszcza młodym nabycie działki czy domu. I to pomimo faktu, że ceny w roku 2008 miały tendencję spadkową w większości segmentów rynku nieruchomości. Zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Obecnie można kupić deweloperskie mieszkanie w tym rejonie w cenie 4.500–5.500 zł/m2. Rozpiętość cenowa w gruntach jest bardzo duża. Zależy ona od lokalizacji, wielkości i przeznaczenia ziemi. Działki rolne kosztują około 30zł/m2, a działki budowlane od 150 – 600 zł/m2.
Najwyższe ceny, dotyczą działek nieznacznie przekraczających 1 ha, ładnie położonych (najczęściej w Bolimowskim Parku Krajobrazowym), czyli na terenie czystym ekologicznie, z dobrym dojazdem i w odpowiednim kształcie. Generalnie ceny gruntów niezabudowanych, zarówno budowlanych, jak i rolnych na naszym terenie wzrosły z uwagi na rozpoczynającą się budowę autostrady A-2 i obwodnicy – zaznacza Alina Więckowska-Worch z Agencji AVENDA.
Ceny gruntów nie spadają w znacznym stopniu, ponieważ sprzedający dokonują obniżek tylko w przypadku tzw. „ konieczności”. Trochę inna sytuacja jest w przypadku mieszkań trzypokojowych o pow. 60–70m2 w blokach z wielkiej płyty. W związku z nowym wykupem pojawiło się ich pod koniec 2008 r. bardzo dużo. Upust na nie wynosi minimalnie 10–15% ceny wywoławczej.
Sądzę, iż ten zastój na rynku nie powinien zbyt długo trwać. Ceny mieszkań i domów, jak i lokalizacja Żyrardowa i jego bliskich okolic, są i nadal będą na tyle atrakcyjne, że przyciągną ludzi z całego kraju, związanych lub planujących związać swoją przyszłość z Warszawą. Żyrardów i jego okolice od dawna są przecież tzw. “sypialnią Warszawy”. – prognozuje Alina Więckowska-Worch
Według pośredników, specjalizujących się w tym rejonie, klienci obecnie najczęściej poszukują małych (dwupokojowych) mieszkań, nowych domów do 150–200m2, działek budowlanych w mieście lub w okolicy, a także gruntów rolno- budowlanych w sąsiedztwie lasu. Inwestorzy zaś rozglądają się za terenami w centrum miasta pod zabudowę komercyjną.
Zauważalne jest poszukiwanie dużych areałów ( powyżej 1 ha,) jako lokaty kapitału w celu odrolnienia i podziału w ciągu kilku lat. Najlepiej, aby cena nie przekraczała 40 zł/m, a więc poszukiwania przesuwają sie powyżej 50 kilometrów na południowy-zachód od Warszawy – zaznacza Anna Kubat z Nieruchomości Brandt w Nadarzynie.
Agenci twierdzą, że okazje zdarzają się dosyć często, głównie ze względu na ceny i położenie. Przestrzegają jednak, iż wielokrotne obniżanie ceny wywoławczej sygnalizuje potencjalnemu nabywcy zdesperowanie sprzedającego, co stawia go na gorszej pozycji negocjacyjnej. Albo wywołuje nadmierną podejrzliwość, że zapewne nieruchomość ma jakieś wady, skoro nikt jej jeszcze nie kupił. Dlatego najlepiej już na samym początku ustalić cenę ofertową na poziomie cen występujących w danym rejonie.
Ciechocinek
Ciechocinek, jako największa miejscowość uzdrowiskowa w Polsce centralnej, od zawsze stanowił atrakcyjny rejon dla kupujących nieruchomości. Klientów przyciągają tutaj walory zdrowotne, źródła solankowe, sanatoria oraz ośrodki Spa. Rynek ten rządzi się więc trochę innymi prawami i inni klienci są nim zainteresowani.
Specyfika naszego rynku polega na tym, że towar czyli domy, działki czy mieszkania są na miejscu, natomiast kupującego trzeba znaleźć na zewnątrz. Typowymi klientami naszego biura są osoby w średnim wieku lub starsze, zamieszkałe w dużych i średnich miastach w Polsce, a także Polacy mieszkający za granicą (np. w Szwecji, USA, Niemczech, Francji) – tłumaczy Wiesław Strzyżewski z agencji Awis Nieruchomości.
Do końca 2007 r. podaż nie nadążała za popytem i to mimo pojawienia się na ciechocińskim rynku dużej liczby nowych mieszkań. Nieruchomości szukały osoby prywatne, agencje nieruchomości z innych rejonów Polski oraz deweloperzy. Ceny transakcyjne były więc wysokie, znacznie wyższe niż w okolicznych miejscowościach np. w Aleksandrowie Kujawskim, Włocławku, Grudziądzu. Sytuacja odmieniła się w 2008 roku. Liczba kupujących zmniejszyła się, a sprzedający po kilkumiesięcznym, bezskutecznym oczekiwaniu na poważnego klienta, godzili się na obniżki w wysokości 5 – 10%.
Jak długo będzie trwać taka stagnacja?
Spodziewam się, że do połowy przyszłego roku. Spadek cen będzie postępował dalej, szczególnie w segmencie mieszkań, których ceny były zbyt mocno wywindowane. Sytuacja taka jest korzystna dla kupujących, mogą oni bowiem przebierać w ofertach i skutecznie obniżać cenę. Niestety, na razie nie ma takich klientów zbyt wielu- szacuje Wiesław Strzyżewski.
Powierzchnie biurowe i magazynowe
Warszawa, pomimo kryzysu, spowolnienia gospodarczego i nieznacznego pogorszenia nastrojów wśród najemców nadal dominuje w zakresie największej koncentracji obiektów magazynowych w Polsce.
Ani psychologiczne, ani ekonomiczne konsekwencje krachu na giełdzie amerykańskiej nie doprowadziły do załamania w branży nieruchomości komercyjnych, która rozwija się bardzo dynamicznie. – ocenia Olga Wałkiewicz, dyrektor Agencji Jartom..
Dobra kondycja branży nieruchomości przemysłowych ma swoje źródło w niesłabnącym zainteresowaniu obiektami komercyjnymi. To zainteresowanie, zwłaszcza ze strony międzynarodowych klientów biznesowych,coraz bardziej uwidacznia problem zbyt małej ilości hal magazynowych i produkcyjnych. Wiedza o dysproporcji występującej pomiędzy podażą, a popytem powinna skłonić do inwestowania w budowę oraz rozbudowę powierzchni, o przeznaczeniu komercyjnym.
Według konsultantów Agencji Jartom – ceny gruntów wynoszą od 180 – 200 zł za metr do nawet 2000 tys. zł w atrakcyjnych lokalizacjach. Stawki czynszu za wynajem m2 hali w dużych kompleksach magazynowo-dystrybucyjnych w stolicy wahają się od 3,10 € nawet do 6,20 €.
Najemcy przy wyborze magazynu lub hali produkcyjnej kierują się głównie jej lokalizacją.
Możliwość łatwego dojazdu do obiektu (bliskość trasy wylotowej) jest zdecydowanie bardziej istotna, niż cena. Natomiast w przypadku działek inwestycyjnych, przedsiębiorcy przykładają dużą wagę do tego czy nieruchomość jest ujęta w planie zagospodarowania przestrzennego- tłumaczy Tomasz Branecki, prezes Jartom.
Nieruchomości biurowe w stolicy, charakteryzują się bardzo dużym potencjałem. Szacuje się, że w najbliższych latach nastąpi gwałtowny przyrost takiej powierzchni w Polsce.
Procent powierzchni niewynajętych w Centrum Warszawy wynosi obecnie ok. 3 %, a więc jest to odsetek mniejszy, niż w większości państw europejskich- zapewnia Andrzej Brochocki z Kancelarii Brochocki Nieruchomości.
Warszawa w porównaniu do innych miast europejskich jak Londyn, Paryż czy Frankfurt jest jednak nadal we wczesnej fazie rozwoju. Według raportu „Understanding Office Destinations Poland – Spring 2008” nasycenie rynku powierzchnią biurową w Warszawie wynosi około 160 m2 na 100 mieszkańców, podczas gdy średnia dla miast europejskich jest ponad dwukrotnie większa. Stolica Polski jest więc wciąż perspektywicznym rynkiem.
A jakie rejony stolicy są najpopularniejsze?
Dużym zainteresowaniem cieszą się południowy Mokotów i Służewiec Przemysłowy, gdyż są to rejony bardzo dynamicznie rozwijające się pod względem infrastruktury. Dlatego tu powstają nowoczesne powierzchnie biurowe i biznesowe, np. Poleczki Business Park czy też Catalina Centre Office- odpowiada Andrzej Brochocki
Materiał przygotowany na podstawie ankiet, przeprowadzonych wśród pośredników przez Warszawskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami
www.wspon.org.pl
